Le prêt immobilier des frontaliers ! (2022)

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Frontaliers, achetez en France en toute sécurité!

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Par Christophe Probst,
Responsable commercial

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Nombreux sont les frontaliers français travaillant en Suisse et souhaitant acheter un logement en France. Que ce soit pour l’acquisition d’une résidence principale, d’une résidence secondaire ou pour un investissement locatif, il est possible de bénéficier d’une monnaie solide en souscrivant un prêt en devises CHF.

Pour faciliter cette opération immobilière, les banques prêtent un capital en euros et permettent à l’emprunteur d’effectuer ses remboursements dans la devise dans laquelle il perçoit ses revenus, c’est-à-dire le franc suisse.

Une opération immobilière sécurisée et un budget maîtrisé

Un prêt contracté dans la même devise que vos revenus réguliers contribue à la sécurisation de votre budget sur toute la durée du crédit. En effet, grâce au prêt en devises, la fluctuation euro / CHF est évitée.

À l’inverse, s’il souscrit un prêt en devises CHF à taux fixe, ses mensualités resteront fixes (sauf bien sûr s’il en fait la demande). Il est donc plus simple dans ces conditions de planifier un budget à moyen et long terme.

Exemple:

Un travailleur frontalier souscrit un prêt immobilier en euros avec une mensualité de 1000€. Le taux de change est à 1€=1,15CHF.

Ses mensualités au début du prêt représenteront 1150CHF. Si par la suite l’euro remonte à 1€=1,35CHF, ses mensualités représenteront 1350CHF.

La différence représente donc non seulement un fort écart de budget, mais aussi une importante hausse du coût total du crédit!

Des taux plus intéressants que ceux de l'emprunt immobilier en euros

Les taux de prêt immobilier en euros sont déterminés sur la base de plusieurs indices et notamment l’Euribor (Euro Interbank Offered Rate) et l’OAT 10ans (rendement des obligations d'Etat françaises), plus volatiles.

En revanche, les taux de prêt en devises CHF sont établis à partir d’indices monétaires liés au franc suisse. Cela leur garantit un niveau relativement bas et une certaine stabilité.

En pratique, on observe une différence variant de 0,30% 1%.

Tout comme les autres résidents français, les frontaliers peuvent bénéficier d’aides au logement de l’Etat pour compléter le financement de leur projet immobilier et notamment du prêt à taux zéro (PTZ). Vous pouvez en bénéficier si vous souhaitez acquérir votre résidence principale en France et à condition d’être primo-accédant. L’État finance une partie de votre projet par l’intermédiaire du PTZ pour lequel vous ne paierez donc pas d’intérêt.

Ce dispositif est particulièrement intéressant pour les frontaliers puisque plusieurs communes en périphérie du lac Léman sont classées en zone A. Elles bénéficient du montant de PTZ le plus élevé.

La durée du PTZ est déterminée à partir du revenu fiscal de référence de l’année N-2.

Toutefois, si vous êtes travailleur frontalier, vous serez probablement imposable en Suisse et ne pourrez donc pas présenter d’avis d’impôts sur le revenu français. Ce n’est pas un problème puisque les banques ont désormais l’obligation d’accepter les avis d’impôts étrangers.

Au cours de ces dernières années, plusieurs établissements de crédit ont proposé des prêts en devises CHF à leurs clients alors même qu’ils percevaient leurs revenus en euros. Beaucoup d’investisseurs se sont laissés tenter par les taux attractifs sans prendre conscience du risque de change potentiel!

Cette pratique risquée a été lourde de conséquences. En effet, certains emprunteurs ont vu leurs mensualités ou leur capital restant dû augmenter avec le taux de change du franc suisse. Le gouvernement a finalement décidé d’interdire ces pratiques dès octobre 2014.

L’article 54 de la loi de séparation et de régulation des activités bancaires précise ainsi que les personnes qui ne perçoivent pas au moins la moitié de leurs revenus en francs suisses ou qui ne détiennent pas un patrimoine en francs suisses représentant au minimum 20% du montant du crédit, ne peuvent plus obtenir de prêt en devises CHF.

Il est possible de racheter un prêt en devises CHF et de souscrire un nouveau prêt en euros. Cependant, il faut s’assurer que la valeur du rachat du prêt immobilier en devises ne soit pas supérieure à la valeur vénale du bien (liée à l'impact du taux de change).

Des frais seront bien-sûr à prendre en compte : les pénalités de remboursement anticipé sur le capital restant dû, le coût de la nouvelle garantie bancaire, le montant de l’assurance emprunteur, etc.

👏 Vos questions fréquentes

Il est en effet possible de racheter un prêt en devise CHF et de passer le nouveau prêt en euros. Il faut toutefois s’assurer que le montant à racheter ne soit pas supérieur à la valeur vénale du bien. Cela arrive parfois en fonction du taux de change pris au montage du dossier initial. Les remboursements à venir seront alors en euros. Donc si vous êtes toujours payé en CHF, vous subirez le change sur chaque mensualité.

Tout crédit immobilier comprend une garantie de prêt liée au bien financé. Par conséquent, en vendant ce bien, il faudra impérativement solder les prêts inhérents au bien dont vous n’êtes plus le propriétaire.

Oui, tout à fait. Les taux d'usure s'appliquent sur toutes les offres de prêts émises par des banques présentes sur le territoire français, et donc soumises à la législation française indépendamment de la devise du prêt.

En soi, un prêt en devise CHF n'est pas un obstacle à l'obtention d'un prêt relais. Toutefois, l'opération pourrait s'avérer compliquée. L'enveloppe du prêt relais définie au départ du prêt va être contractée à un moment où la devise aura une valeur qui ne sera peut-être pas la même que lorsque le prêt relais sera exécuté. La valeur de la devise fluctue souvent et il n'est pas dit que le logement à vendre puisse l'être dès la première année.

🔍 Vos questions spécifiques sur le prêt immobilier en devises :

Le fait d’emprunter en devises étrangères, comme le CHF, ne vous soustrait pas aux contrôles de solvabilité et de risque. Par conséquent, si vous êtes fiché, vous ne pouvez pas bénéficier d’un prêt immobilier, même en devises.

Vous pouvez envisager de renégocier le prêt en euros afin d’avoir des mensualités plus adaptées à votre situation. Vous pouvez renseigner votre projet dans notre simulateur de renégocation de prêt afin qu'un de nos conseillers experts puisse vous contacter et étudier avec vous vos différentes solutions.

Vous êtes confronté à un problème de contre-valeur en euros pour un prêt contracté en devises avec un taux de change beaucoup moins avantageux que de nos jours. A l’époque, vous avez bénéficié d’un taux de prêt en devises qui était moins important que les taux de prêt en euros. Malheureusement, le bien étant en France, le notaire ne pourra pas acter une vente dans une autre devise que l’euro. Le solde de votre prêt auprès de la banque sera de toute façon en contre-valeur euro par rapport à la devise.

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Author: Chrissy Homenick

Last Updated: 12/21/2022

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